Přehled služeb v oblasti nemovitostního práva
Nemovitostní právo představuje jednu ze tří hlavních specializací advokátní kanceláře JUDr. Novák. Od roku 2005 jsme provedli více než 3 200 převodů nemovitostí v celkové hodnotě přesahující 18 miliard Kč. V roce 2024 jsme realizovali 312 převodů nemovitostí v hodnotě 2,8 miliardy Kč, zajistili advokátní úschovu pro 287 transakcí a provedli 156 právních prověrek (due diligence) nemovitostí. Naše úspěšnost v nemovitostních sporech činí 91 %.
Naše služby pokrývají celý životní cyklus nemovitostní transakce — od předkupní prověrky přes přípravu smluvní dokumentace, advokátní úschovu kupní ceny až po řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Specializujeme se na byty, rodinné domy, komerční nemovitosti, pozemky i developerské projekty.
Kupní smlouva na nemovitost
Kupní smlouva na nemovitost musí mít podle § 2128 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) písemnou formu. Nedodržení písemné formy způsobuje absolutní neplatnost smlouvy. Smlouva musí obsahovat přesnou identifikaci smluvních stran, předmětu převodu (nemovitosti), kupní ceny a způsobu její úhrady.
Identifikace nemovitosti se provádí podle údajů z katastru nemovitostí — u pozemků se uvádí parcelní číslo, výměra, druh pozemku, katastrální území a obec; u budov číslo popisné nebo evidenční, část obce, katastrální území; u bytových jednotek číslo jednotky, budova, v níž se nachází, a podíl na společných částech. Jakákoli nepřesnost v identifikaci může vést k zamítnutí návrhu na vklad katastrálním úřadem.
V naší kanceláři připravujeme kupní smlouvy na nemovitosti od 9 500 Kč bez DPH. Tato cena zahrnuje přípravu smlouvy, jednu revizi na základě připomínek stran, přípravu návrhu na vklad do katastru nemovitostí a základní konzultace k daňovým důsledkům převodu. V ceně není zahrnuta advokátní úschova kupní ceny (ta se účtuje zvlášť — viz níže).
Advokátní úschova kupní ceny
Advokátní úschova kupní ceny je standardním nástrojem pro zajištění bezpečnosti nemovitostní transakce. Kupující složí kupní cenu na zvláštní účet advokátní úschovy vedený na jméno advokáta (nikoli kanceláře). Advokát kupní cenu uvolní prodávajícímu až po splnění předem dohodnutých podmínek — typicky po provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího a po odstranění případných zástavních práv.
Účet advokátní úschovy je ze zákona oddělen od ostatních prostředků advokáta a nepodléhá exekuci vedenou proti advokátovi. Advokát je povinen vést o každé úschově samostatnou evidenci a hlásit úschovy České advokátní komoře. Prostředky na účtu úschovy jsou pojištěny v rámci pojištění vkladů do výše 100 000 EUR.
Cena advokátní úschovy v naší kanceláři se odvíjí od výše uschovávané částky:
- Do 3 000 000 Kč — paušální odměna 5 000 Kč bez DPH
- 3 000 001 až 10 000 000 Kč — paušální odměna 8 000 Kč bez DPH
- 10 000 001 až 30 000 000 Kč — paušální odměna 12 000 Kč bez DPH
- Nad 30 000 000 Kč — individuální kalkulace (typicky 0,03–0,05 % z uschovávané částky)
V roce 2024 jsme provedli 287 advokátních úschov v celkovém objemu 1,94 miliardy Kč. Průměrná doba trvání úschovy (od složení prostředků po jejich uvolnění prodávajícímu) činila 38 dní. Nejdelší úschova trvala 127 dní z důvodu komplikací s výmazem zástavního práva předchozí hypotéky prodávajícího.
Právní prověrka (due diligence) nemovitosti
Před koupí nemovitosti důrazně doporučujeme provést právní prověrku, která odhalí případná rizika spojená s nemovitostí. Naše právní prověrka zahrnuje:
- Analýzu výpisu z katastru nemovitostí — ověření vlastnického práva, zástavních práv, věcných břemen, předkupních práv, poznámek a plomb
- Prověrku nabývacích titulů — ověření řetězce vlastníků za posledních 10 let a platnosti všech převodních smluv
- Kontrolu územního plánu — ověření, zda nemovitost odpovídá územnímu plánu a zda se neplánují změny v okolí
- Prověrku stavebněprávní dokumentace — ověření kolaudačního rozhodnutí, stavebního povolení a souladu skutečného stavu se zapsaným stavem
- Analýzu případných soudních sporů — ověření, zda ohledně nemovitosti neprobíhají soudní řízení nebo exekuce
- Environmentální prověrku — ověření, zda se nemovitost nenachází v záplavovém území, kontaminované zóně nebo ochranném pásmu
Cena právní prověrky závisí na typu a složitosti nemovitosti. Základní prověrka bytu nebo rodinného domu stojí od 6 500 Kč bez DPH, rozšířená prověrka komerční nemovitosti od 15 000 Kč bez DPH. V roce 2024 jsme při provádění právních prověrek odhalili závažné právní vady u 23 % prověřovaných nemovitostí. Nejčastějšími problémy byly nezapsaná věcná břemena (34 případů), nesoulad se stavební dokumentací (28 případů), probíhající soudní spory týkající se nemovitosti (12 případů) a nezákonné stavební úpravy (19 případů).
Věcná břemena
Věcná břemena (služebnosti a reálná břemena) jsou věcná práva k cizí věci, která omezují vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby nebo jiné nemovitosti. Občanský zákoník rozlišuje služebnosti (§ 1257 a násl.) — povinnost vlastníka strpět nebo se zdržet něčeho — a reálná břemena (§ 1303 a násl.) — povinnost vlastníka něco aktivně konat.
Nejčastějšími typy věcných břemen v praxi jsou:
- Služebnost stezky, průhonu a cesty — právo přecházet nebo přejíždět přes cizí pozemek
- Služebnost inženýrské sítě — právo vést přes pozemek vodovodní, kanalizační, elektrické nebo plynové vedení
- Služebnost bytu (právo užívání) — právo doživotně bezúplatně užívat byt nebo jeho část
- Služebnost okapu — právo svádět dešťovou vodu na sousední pozemek
- Služebnost rozlivu — povinnost strpět rozliv vody na pozemku
- Zákaz zcizení a zatížení — omezení vlastníka v nakládání s nemovitostí
Věcná břemena vznikají smlouvou (s účinností vkladu do katastru nemovitostí), vydržením, rozhodnutím orgánu veřejné moci nebo ze zákona. Zřízení služebnosti smlouvou stojí v naší kanceláři od 5 500 Kč bez DPH včetně přípravy návrhu na vklad. Zastupování ve sporech o existenci, rozsah nebo zrušení věcného břemena účtujeme hodinovou sazbou 2 500 Kč bez DPH.
Řízení před katastrálním úřadem
Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí provádí příslušný katastrální úřad na základě návrhu účastníků smlouvy. Správní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč. Katastrální úřad má na rozhodnutí o vkladu lhůtu 30 dnů od podání návrhu, v praxi však tato lhůta bývá delší, zejména u přetížených katastrálních pracovišť (typicky 4 až 8 týdnů).
Po podání návrhu na vklad vyznačí katastrální úřad na příslušném listu vlastnictví tzv. plombu (poznámku o probíhajícím řízení). Po dobu existence plomby nelze s nemovitostí nakládat — nelze podat další návrh na vklad. Katastrální úřad přezkoumává návrh na vklad z hlediska formálních i obsahových náležitostí. Pokud zjistí nedostatky, vyzve navrhovatele k jejich odstranění nebo návrh zamítne.
Nejčastějšími důvody zamítnutí návrhu na vklad jsou: nesprávná identifikace nemovitosti (parcelní číslo, katastrální území), nesoulad údajů ve smlouvě s údaji v katastru, chybějící zákonem požadované náležitosti smlouvy, neověřené podpisy (u smluv, které to vyžadují) a rozpor s geometrickým plánem. V naší kanceláři nebyl za posledních 5 let zamítnut ani jeden návrh na vklad — všechny návrhy byly úspěšně provedeny, v 7 případech po doplnění na výzvu katastrálního úřadu.
Daňové aspekty převodu nemovitostí
Od roku 2020 byla zrušena daň z nabytí nemovitých věcí (dříve 4 % z kupní ceny), což významně zlevnilo převody nemovitostí. Při prodeji nemovitosti však stále může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmů. Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, pokud:
- Prodávající měl v nemovitosti bydliště (trvalý pobyt) alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo
- Prodávající vlastnil nemovitost alespoň 5 let (u nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021) resp. 10 let (u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021), nebo
- Prodávající použije příjem z prodeje k obstarání vlastní bytové potřeby do 1 roku od prodeje (nutné oznámit správci daně)
V případě, že prodej nemovitosti podléhá dani z příjmů, činí sazba daně 15 % ze základu daně (příjem minus prokazatelné výdaje, tj. pořizovací cena, náklady na rekonstrukci apod.). Příjem přesahující 48násobek průměrné mzdy (pro rok 2025 přibližně 2 234 000 Kč) podléhá zvýšené sazbě 23 %. V naší kanceláři poskytujeme poradenství k daňovým aspektům převodu nemovitostí v rámci přípravy kupní smlouvy bez příplatku.
Sousedské spory a právo stavby
Řešíme širokou škálu sousedských sporů, včetně sporů o hranice pozemků, imise (hluk, prach, stínění, zápach), přesahující stavby a porosty, odvádění dešťové vody a přístupy k nemovitostem. V těchto sporech vždy nejprve usilujeme o mimosoudní řešení formou dohody — v 68 % případů se nám daří dosáhnout dohody bez nutnosti soudního řízení.
Právo stavby (§ 1240 a násl. občanského zákoníku) je věcné právo, které umožňuje zřídit stavbu na cizím pozemku. Právo stavby se zřizuje na dobu určitou, nejvýše na 99 let, a zapisuje se do katastru nemovitostí. Je to důležitý institut zejména u developerských projektů na pronajatých pozemcích. Příprava smlouvy o zřízení práva stavby stojí v naší kanceláři od 12 000 Kč bez DPH.
Developerské projekty
Pro developery poskytujeme kompletní právní servis od přípravy smluvní dokumentace s budoucími kupujícími (smlouvy o smlouvě budoucí kupní, rezervační smlouvy), přes přípravu prohlášení vlastníka dle § 1166 občanského zákoníku, až po vkladová řízení u katastrálního úřadu. V roce 2024 jsme poskytovali právní služby pro 6 developerských projektů o celkovém počtu 234 bytových jednotek.
Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, který nabyl účinnosti 1. 7. 2024, přinesl zásadní změny v povolovacích procesech staveb. Nový stavební zákon zavedl jednotné řízení o povolení záměru, které nahrazuje dosavadní územní řízení a stavební řízení. Naše kancelář poskytuje poradenství k novému stavebnímu zákonu a zastupuje klienty v povolovacích řízeních.
Kontakt a ceník
Pro nezávaznou konzultaci v oblasti nemovitostního práva nás kontaktujte na telefonu +420 222 111 333 nebo e-mailem na adrese info@aknovak.cz. Úvodní konzultace v délce 60 minut stojí 1 500 Kč bez DPH. Kompletní ceník služeb naleznete na stránce Ceník služeb.